Chi tiết: Hai văn bản người mua nhà cần xem xét khi mua nhà hình thành trong tương lai

  2020-06-26

Các dự án nhà chung cư hiện nay đều đa phần mở bán dưới dạng mua nhà ở hình thành trong tương lại, tức là ký hợp đồng mua bán khi nhà ở còn chưa hình thành, mới chỉ xây được phần móng. Vậy người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tài liệu gì để yên tâm rằng việc mua bán nhà là hợp pháp.

Công ty luật Hà Dương khuyên nghị người mua nhà cần quan tâm và yêu cầu chủ đầu tư, nhân viên sales cung cấp 02 tài liệu quan trọng sau:

Một là: Thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của Sở xây dựng.

Nếu căn cứ theo Luật kinh doanh bất động sản thì người mua sẽ phải quan tâm đến rất nhiều tài liệu, gồm: nào là giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Phải có đủ các tài liệu này mới  đủ căn cứ để chứng minh được phép mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – nghe rất là nhức đầu và phiền phức.

Tuy nhiên người mua nhà không nhất thiết phải yêu cầu chủ đầu tư hay nhân viên sales cung cấp tất cả các tài liệu trên mà chỉ cần yêu cầu cung cấp Thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của Sở xây dựng là đủ để kiểm chứng các thông tin nêu trên. Trong Thông báo này Sở xây dựng sẽ thông báo cho Chủ đầu tư biết dự án được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa sau khi đã xem xét, đánh giá tất cả các tài liệu do chủ đầu tư cung cấp như bản vẽ thiết kế, biên bản nghiêm thu…vv. Điều này tương tự như việc bạn muốn biết ai đó có thường trú ở Hà Nội hay không bạn chỉ cần xem Sổ hộ khâu của anh ta thôi, không cần phải xem anh ta có nhà ở Hà Nội chưa, đã tạm trú được bao lâu....đó là việc của Cơ quan công an cấp Sổ hộ khẩu.

Tuy nhiên, nhớ là phải xem phần nội dung của Thông báo, đừng chỉ nhìn vào tiêu đề, vì đôi khi tiêu đề là “Thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua” nhưng nội dung thông báo lại khẳng định là chưa đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Ngoài ra, một vấn đề mà người mua nhà hay quan tâm là dự án hoặc nhà ở trong dự án có đang bị thế chấp hay không? Theo Luật nhà ở 2014 thì Thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, thuê mua cũng xem xét đến cả việc dự án hoặc nhà ở trong dự án có đang trong tình trạng thế chấp hay không? Nếu đang trong tình trạng thế chấp (chưa giải chấp) thì Thông báo sẽ xác định chưa đủ điều kiện bán nhà.

Mặc dù vậy thì pháp luật cũng cho phép chủ đầu tư vừa thế chấp vừa có thể bán nhà nếu được bên mua nhà và bên nhận thế chấp đồng ý, cho nên người mua nhà cần lưu ý tránh ký các tài liệu giấy tờ có nội dung đồng ý cho chủ đầu tư được thế chấp nhà.

Hai là: Yêu cầu cung cấp Hợp đồng bảo lãnh của Ngân hàng với dự án của Chủ đầu tư.

Theo quy định thì Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Nói cách khác khi khách hàng ký hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư thì phải có một Ngân hàng đứng ra bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ của Chủ đầu tư.

Với bảo lãnh này, nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ như đã thỏa thuận thì bên mua thay vì chạy theo đòi tiền Chủ đầu tư thì có quyền yêu cầu Ngân hàng trả tiền cho mình, sau đó Ngân hàng đòi Chủ đầu tư là việc của họ với nhau.

Tuy nhiên có 02 lưu ý khi xem xét hợp đồng bảo lãnh này:

-  Thứ nhất: Luật kinh doanh bất động sản tên gọi là Hợp đồng bảo lãnh nhưng thực tế và hướng dẫn dưới luật thì nó cũng có thể được lập dưới dạng một Thư bảo lãnh, tức là văn bản do phía Ngân hàng phát hành mà không chữ ký và con dấu của chủ đầu tư như Hợp đồng bảo lãnh;

-  Thứ hai: Luật kinh doanh bất động sản quy định Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua. Nhưng các văn bản hướng dẫn dưới luật lại hướng dẫn thời hạn của Hợp đồng bảo lãnh chỉ kéo dài tối đa sau 30 ngày kể từ ngày đến hạn bàn giao nhà như trên hợp đồng mua bán nhà. Có nghĩa là nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày quá hạn bàn giao người mua phải yêu cầu Ngân hàng bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ thanh toán ngay, nếu quá 30 ngày hợp đồng bảo lãnh hết hạn khi đó Ngân hàng bảo lãnh sẽ không còn trách nhiệm gì.

(Bài viết dựa trên các quy định của: Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Thông tư 19/2016/TT-BXD, Thông tư 07/2015/TT-NHNN).

Trân trọng!

Luật sư Hoàng Văn Thạch

 Nếu bạn đang cần một luật sư để tư vấn, giải quyết tranh chấp liên quan đến lĩnh vực bất động sản hãy liên hệ chúng tôi theo thông tin dưới đây!